전세보증금 반환보증 가입 조건과 비용, 40만원 지원받기

전세보증금 반환보증이란

전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때를 대비한 상품입니다.
보증기관이 대신 갚아주는 구조.
주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)가 가입한 보증금액과 보증한도 안에서 미반환 보증금을 지급하는 구조입니다.

전세사기 우려가 커지면서 가입이 크게 늘고 있습니다.
소득·주택·보증금 요건을 충족한 청년과 신혼부부는 납부한 보증료를 최대 40만원 한도에서 지원받을 수 있습니다.
가입 조건과 실제 비용, 지원금 신청 방법을 순서대로 확인해보세요.

• 보증료율연 0.04~0.21%
• 보증료 지원최대 40만원
• 신청 기한계약기간 1/2 전

가입 조건 5가지

전세보증금 반환보증 가입 조건은 기관마다 조금씩 다릅니다.
공통으로 확인하는 항목이 다섯 가지.

보증금 금액 기준

HUG와 HF 모두 수도권은 전세보증금 7억원 이하, 그 밖의 지역은 5억원 이하라는 상한을 확인해야 합니다. HUG의 ‘보증금 300만원 이상’이라는 일률적인 하한은 현재 공식 상품안내에서 확인되지 않습니다.
보증금이 주택가격의 90%를 넘으면 가입이 어려운데, 선순위 채권(임차보증금, 은행 대출 등)을 모두 합쳐서 계산하는 방식입니다.

계약 기간과 신청 시점

계약기간은 1년 이상이어야 하며, 신청은 계약기간 절반이 지나기 전까지.
2년 계약이면 1년 안에, 1년 계약이면 6개월 안에 신청하세요.
기산일은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날입니다.

대항력과 우선변제권 확보

전입신고와 확정일자를 모두 받아야 가입할 수 있습니다.
이 두 가지가 갖춰져야 임차인이 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 생기며, 주택임대차보호법에서 정한 요건이기도 합니다.

확정일자는 계약서를 들고 주민센터나 등기소를 방문하면 당일 발급.

주택 유형과 가격

보증 대상은 단독·다가구·다세대·연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔입니다.
근린생활시설이나 상가주택은 제외.
주택가격은 HF 기준 12억원 이하여야 합니다.

임대인과 주택 상태

주택에 압류나 가압류가 없어야 하고, 임대인이 보증사고 이력이 있으면 가입이 거절됩니다.
계약서에 보증금 반환채권 양도 금지 특약이 있어도 불가.
등기부등본을 떼어보면 바로 확인할 수 있습니다.

• ✓가입 전 체크 항목
• ✓전입신고와 확정일자를 받았는지
• ✓주택 등기부에 압류·가압류가 없는지
• ✓보증금 합계가 주택가격 90% 이내인지
• ✓계약기간 절반이 남아있는지

기관별 가입 방법과 비용

전세보증금 반환보증을 취급하는 기관은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 세 곳입니다.
가입 조건과 보증료율이 다르니 비교해서 선택하세요.

HUG 주택도시보증공사

가입 조건
전세보증금은 수도권 7억원 이하, 그 밖의 지역 5억원 이하여야 합니다. 계약기간, 전입신고·확정일자, 선순위채권과 주택가격 등 세부 요건도 함께 심사합니다.

보증료율
보증기간이 아니라 보증금액 구간·주택유형·부채비율에 따라 연 0.097~0.211%가 적용됩니다.

보증금액	주택유형	부채비율 70% 이하	70% 초과~80% 이하	80% 초과
1억원 이하	아파트	0.097%	0.117%	0.137%
1억원 이하	기타	0.111%	0.142%	0.172%
1억원 초과~2억원 이하	아파트	0.102%	0.124%	0.146%
1억원 초과~2억원 이하	기타	0.117%	0.151%	0.184%
2억원 초과~5억원 이하	아파트	0.107%	0.131%	0.154%
2억원 초과~5억원 이하	기타	0.124%	0.161%	0.197%
5억원 초과	아파트	0.113%	0.138%	0.164%
5억원 초과	기타	0.132%	0.172%	0.211%

1억원을 2년간 보증한다면 현재 요율표 기준 보증료는 약 19만4천원~34만4천원입니다. 선순위채권이 주택가액의 50%를 초과하면 산출 보증료가 10% 할증될 수 있습니다.

HUG 공식 상품안내에서 신청일 현재 요율과 가입 가능 여부를 확인하세요.

HF 한국주택금융공사

가입 조건
전세보증금은 수도권 7억원 이하, 그 밖의 지역 5억원 이하이며 주택가격은 12억원 이하여야 합니다. HF 전세자금보증 이용 여부 등 세부 요건을 취급은행에서 확인해야 합니다.

보증료율
연 0.04~0.18%이며 LTV 70% 이하는 0.04%, 70% 초과~80% 이하는 0.11%, 80% 초과~90% 이하는 0.18%입니다. 우대가구는 요건에 따라 0.01~0.03%p 인하됩니다.

신청 방법
일반전세지킴보증은 공사 홈페이지에서 직접 발급하는 방식이 아니라 취급은행을 통해 신청·발급합니다. HF 공식 상품안내에서 취급은행과 필요 서류를 확인하세요.

SGI서울보증

SGI 상품의 보증한도와 요율은 계약과 주택 유형에 따라 달라질 수 있습니다. 최신 공식 요율표를 확인하지 않은 상태에서 특정 요율이나 10억원 한도를 일률적으로 적용하지 말고 SGI 공식 상담창구에서 신청일 기준 조건을 확인하세요.

보증료 지원 신청 방법

소득·주택·보증금 요건을 충족하면 납부한 보증료를 최대 40만원까지 지원받을 수 있습니다. 확대된 40만원 한도는 2025년 3월 31일 이후 보증 가입 건부터 적용되며, 세부 접수 기간과 예산은 관할 지자체 공고를 확인해야 합니다.

지원 대상

전세보증금 3억원 이하 무주택 임차인 중 아래 소득 기준을 충족하면 됩니다.

구분	연소득 기준	지원 비율
청년(연령은 지자체 조례 기준)	5천만원 이하	100%
신혼부부(혼인 7년 이내)	7.5천만원 이하	100%
청년 외 일반	6천만원 이하	90%

외국인·법인 임차인·등록임대사업자의 임차인은 제외됩니다.
본인이 소유한 주택이 하나라도 있으면 무주택 요건에서 탈락.

신청 서류

보증료 지원을 받으려면 아래 서류를 준비하세요.

• 전세보증금반환보증 보증서 (보증기관 날인 필수)
• 보증료 납부 증빙서류 (납부액 기재, 보증기관 날인 필수)
• 임대차계약서
• 부동산등기사항 전부증명서
• 주민등록등본 (전체 공개)
• 혼인관계증명서 (신혼부부만, 일반증명서·전부공개·국내기관제출용)
• 소득금액 증빙자료 (근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등)

신청 방법

시·군·구청 또는 주민센터에 방문하거나, 정부24에서 온라인 신청하세요.
심사는 접수일로부터 30일 이내에 끝나며, 필요하면 15일 연장됩니다.
지원금은 신청인 계좌로 직접 입금.

지자체 예산이 소진되면 조기 마감될 수 있으니, 보증료를 납부했다면 바로 신청하시는 편이 좋습니다.

가입 거절됐을 때

전세보증금 반환보증 가입이 거절되는 경우는 주로 주택 상태나 선순위 채권 문제 때문입니다.
거절 사유를 확인하고 아래 방법을 시도해보세요.

LTV 초과 문제

보증금과 선순위 채권 합계가 주택가격의 90%를 넘으면 가입 불가.
보증금을 낮춰서 재계약하거나, 집주인과 협의해 선순위 대출을 일부 상환하도록 요청하세요.

압류·가압류가 있는 경우

등기부등본에 압류나 가압류가 찍혀 있으면 보증기관이 위험하다고 판단합니다.
집주인이 채무를 정리하거나 말소해야 가입할 수 있는데, 해결이 어렵다면 계약 해지를 고려하셔야 합니다.

대안 상품 활용

HUG가 안 되면 HF나 SGI를 알아보고, 세 곳 모두 거절되면 전세금안심대출보증 같은 유사 상품을 검토하세요.
전세권 설정도 방법.
전세권은 등기비용이 들지만 법적 효력이 강해서 보증금 회수에 유리합니다.

가입 전 체크리스트

전세보증금 반환보증에 가입하기 전에 아래 항목을 미리 점검하면 거절 위험을 줄일 수 있습니다.

• ✓필수 확인 사항
• ✓등기부등본 떼어서 압류·가압류·가등기 유무 확인
• ✓선순위 보증금 합계 계산해서 주택가격 90% 이내인지
• ✓전입신고와 확정일자를 계약 직후 바로 받았는지
• ✓계약기간 절반이 지나지 않았는지
• ✓집주인 동의 필요 여부 확인 (HUG는 불필요, HF는 필요할 수 있음)

LTV 계산은 (보증금 + 선순위 채권) ÷ 주택가격 × 100 으로 하며, 주택가격은 KB시세나 감정평가액을 기준으로 합니다.
계약서에 특약 사항이 있으면 보증기관에 미리 문의해서 가입 가능 여부를 확인하세요.

전세보증금 반환보증은 한 번 가입하면 계약 종료까지 유지되지만, 계약을 갱신하면 재가입해야 합니다.
갱신 시에도 계약기간 절반 전에 신청.

자주 묻는 질문

Q. 보증료는 누가 내나요?

A. 임차인이 납부합니다. 계약서에 집주인이 부담하기로 특약을 넣을 수는 있습니다. 등록임대사업자가 집주인이면 보증료의 75%를 집주인이 내고 임차인은 25%만 내는데, 일반 개인 집주인은 협의에 따릅니다.

Q. 가입 후 보증금을 올리면 추가 신청해야 하나요?

A. 네, 보증금이 증액되면 변경 신청을 해야 합니다. 증액분에 대한 보증료를 추가로 내야 하며, 신청 기한은 증액 계약일로부터 계약기간 절반 전까지.

Q. 전세 계약이 끝나면 보증료를 돌려받을 수 있나요?

A. 보증료는 소멸성 비용이라 돌려받지 못합니다. 보험료처럼 보증 서비스를 이용한 대가. 다만 중도 해지하면 남은 기간에 해당하는 보증료는 환급됩니다.

Q. HUG와 HF 중 어디가 더 유리한가요?

A. HF 전세자금대출을 받았다면 HF가 보증료율이 낮아서 유리합니다. 일반 전세는 HUG만 가입할 수 있고, HUG 심사 기준이 HF보다 조금 느슨한 편.

Q. 보증 사고가 나면 얼마나 받나요?

A. 전세보증금 전액을 보장합니다. 보증금 1억원이면 최대 1억원까지 받을 수 있으며, 실제 미반환 손해액 범위 내에서 지급되고 경매 등에서 일부 회수되면 그만큼 차감됩니다.

핵심 정리

전세보증금 반환보증은 보증기관별 보증금 상한, 계약기간, 신청기한과 주택요건을 모두 충족해야 합니다. HUG의 보증금 상한은 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원입니다.
전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보한 상태여야 하고, 주택에 압류나 가압류가 없어야 합니다.

보증료율은 HUG가 연 0.097~0.211%, HF가 연 0.04~0.18%이며 LTV가 낮을수록 저렴.
요건을 충족한 청년·신혼부부는 납부한 보증료의 100%, 청년 외 신청자는 90%를 최대 40만원 한도에서 지원받습니다.

가입 전에 등기부등본으로 주택 상태를 확인하고, LTV를 미리 계산해서 90% 이내인지 체크하세요.
HUG 가입이 거절되면 HF나 SGI 같은 대안을 찾아보시면 됩니다.

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※ 이 글은 정보 제공을 목적으로 합니다. 실제 신청·세무 판단은 관련 공식 기관에서 최신 기준을 반드시 확인하세요. 제도·요율·금리·시세는 자주 바뀝니다.

글쓴이: Robert · 최종 수정: 2026년 9월